勳仔你上篇文章提到，從去年底開始配置房貸抵押的相關基金來做一些避險，不過次貸風暴不就是當年引發2008金融海嘯的禍首嗎? 你還投資這個什麼鬼房貸抵押基金阿? 為什麼房貸抵押基金可以避險阿?

疑惑的讀者

我前一篇文章提到的房貸抵押基金，他投資的商品名稱全名是Mortgage Backed Securities (MBS)，中文叫做抵押貸款擔保證券，這個商品在台灣目前的討論度似乎沒有很高，這邊讓我來簡單介紹一下他跟大家比較熟知的不動產投資信託(REITs)之間的差異性。

REITs (Real Estate Investment Trust)不動產投資信託

REITs (Real Estate Investment Trust) 不動產投資信託，這項商品在最近幾年一樣受到投資人的青睞，成為眾多投資人眼中分散股市風險的一種投資工具。

什麼是REITs，他的概念其實相當簡單，就是身為像我們一樣的小散戶，沒有大筆資金，但是又想買不動產出租來賺取租金，我們可能會找一些朋友集資一筆錢，購入不動產之後，將這些不動產出租的租金根據大家出資比例，分配個每個人。

REITs大致上就是這樣的觀念，REITs的發行公司，會將旗下不動產的價值切分成多個小單位然後轉發行有價證券，開放市場上的投資人來購買。當我們小小投資人一旦買入這個證券，等於擁有一小部分的不動產，就享有租金分潤的權利，另外如果不動產的價值隨著時間增長，我們手上的證券價值也會跟著水漲船高。

台灣目前發行的REITs有七檔，這七檔REITs主要持有的都是商辦/旅館/住宅的不動產(更詳細每隻RETIs持有的不動產可以參考wiki)，但是每一檔旗下擁有的不動產數目都不太多，並且因為大部分建築物坐落在台北市，相對高的房價導致租金的效益普遍不高，所以殖利率大致上只落在2~3%，因此很多投資人轉往海外市場尋求更佳的收益回報或是分散風險。

台灣因為受限法規，REITs只能是銀行信託的方式來經營，但是美國的REITs是可以組成公司，由地產專家來調整或操作手上的不動產，藉以獲取較高的投資報酬率，所以通常殖利率可以在5%以上(縱使考慮台灣人配息要被預扣30%的稅，實際拿到手的配息率還是高於台灣的RETIs)。

另外美股的REITs發行公司所投資的不動產，不只數量非常多(可能含括美國各州)，也有更多種類的選擇。像是勳仔之前持有蠻長一段時間的醫療類REITs (EX:美股代號:OHI)，這類型的RETIs主要持有的就是一些醫療機構或是長照機構的不動產，藉由出租這些不動產跟設備，來賺取租金收入。這類型的租約通常都一次會簽長年期的，所以正常狀況下租金收入相對非常穩定，所以很受到一些退休基金的青睞，視為一種穩定的固定收益商品。

MBS(Mortgage Backed Securities) 不動產抵押貸款證券

一般民眾在購屋的時候會用房子當作抵押，跟銀行簽訂數十年期的房貸契約，約定好每期要還多少的本金加利息。因為這個是長年期的還款，雖然可以每年創造現金流，但對於銀行來說流動性不佳。

所以國外出現一種商品，銀行會將這些抵押貸款交給一些有公信力的發行機構(通常這些有公信力的發行機構是由政府出資資助的官方或半官方機構，稱為GSEs (government-sponsored enterprises)。

這些發行機構匯聚一定數量的抵押貸款之後，會將這些貸款做信用加強後，由這些發行機構做擔保，一樣將這些抵押貸款切成小單位的有價債券，出售給市場投資人，投資人一旦持有這些證券，就可以分配到貸款利息的收益。而銀行端可以在短期就拿到這些市場投資人的資金，解決流動性問題，並且再拿這些資金再去做更多的貸款業務。

這種商品的關鍵就是中間擔保發行的機構，如果是官方或半官方的政府資助機構經過信用加強所發行的MBS，則一般認為風險僅低於美國公債，甚至信評會高於3A級的債券，是一種風險僅高於美國公債的資產。但是因為機構需要做擔保，所以殖利率通常不會太高，但是往往會比美國公債高大約1%。

不過這些半官方機構或是純民間發行機構也可能會發行沒有擔保的MBS，這種MBS因為風險較高，所以通常殖利率也會比較高，對投資人來說，就需要根據風險承擔能力來自己做風險跟收益之間的平衡。

總而言之，持有REITs，你就像是房東，靠領取租金還有房屋增值當作投資回報。而持有MBS，你就像是個小型銀行，把錢借貸給買房子的人，你的收益就是每期他付給你的利息。

這波肺炎引起的股災中，REITs跟MBS的表現各式如何呢?

剛好這波肺炎股災，讓我們一樣來檢視，原本預期會跟股市相關性比較小的REITs跟MBS，在這波抗跌的能力如何。

REITs績效

我們這邊一樣挑選一隻比較有代表性的REITs的ETF，由Vanguard發行，美股代號為VNQ的ETF來當作分析的對象，這隻ETF追蹤的指數是MSCI US Investable Market Real Estate 25/50。

採計2020/2/21~2020/3/24這個區間，VNQ的報酬率為-37.7%。

MBS績效

MBS我們則挑選美股代號為MBB的ETF，這隻由iShare發行的MBS ETF，追蹤的指數是Barclays Capital U.S. MBS Index。Barclays Capital U.S. MBS Index主要是衡量美國投資級不動產抵押貸款擔保證券的指數。

這邊用同樣的區間來計算(2020/2/21~2020/3/24)，MBB的報酬率為+0.5%，在股災的這段時間，幾乎沒有受到什麼影響。

我們將VNQ/MBB跟TLT(追蹤美國長期公債指數ETF)還有VTI(追蹤美國股市的ETF)來做一個比較，可以得到下面這張表

上表可以很清楚的看到，REITs在股災中的跌幅甚至比股市的表現還遭，而MBB雖然不像美國公債一樣可以有比較大的負相關係數，但是仍然具備在股災中保護我們資產的能力。

心得&後記

應該很多投資人有點意外，傳統上認為REITs跟股市的相關性比較不大，但是在這波股災中，我們卻可以看到這次REITs的表現甚至會比股市的表現還差。

勳仔認為主要應該是因為這波新型冠狀病毒導致經濟活動凍結，導致大家擔心REITs的租金收入會受到很大的影響，(尤其是一些娛樂產業租用的不動產或是飯店等等)，加上大家恐慌性拋售有價證券換取現金，雖然美股的REITs的流動性跟其他國家的REITs已經算很好了，但是當恐慌拋售的時候，他的流動性還是比大部分股市的流動性差，所以一樣會有不計代價拋售的情況發生，這就導致REITs的跌幅比股市還深

至於MBB，前面有提到，因為他追蹤的指數是投資級的MBS，也就是這種MBS基本上都有半政府機構做信用的擔保，所以相對比較不會有倒債的問題(也就是縱使房貸戶因為疫情繳不出貸款，MBS的投資人還是可以從這些半官方的擔保機構，拿到應得的本息，所以對投資人來說是沒有血本無歸風險的)，所以它相對抗跌，雖然不像美國公債還可以逆勢上揚，但是可以有效保護投資人的資產

REITs的殖利率普遍都比較高，MBS的殖利率則大概高美國公債一個百分點。看似REITs在經濟活動正常的時候，是比較吸引人的，但是我們可以從這次股災得到一個寶貴經驗，在股災的時候，REITs甚至跌幅會超過股市的跌幅，反而是MBS可以維持穩定的價格。所以如果當我們屆臨退休的年齡之際，不能只放大部分的資產在REITs(因為傳統上認為它相對股市穩定)，我們可以考慮把MBS納入資產組合的一部分，來獲取比公債高的利息，但是又可以在股災之際保護我們退休的資產。