REIT(不動產投資信託)知多少? eREITs v.s. mREITs

mREITs vs. eREITs 大比拚

REIT(不動產投資信託)知多少? eREITs v.s. mREITs

REITs不就是收收租金嗎,一般不是認為REITs就是價格穩定然後跟股市的連動性沒那麼高嗎? 為什麼在新冠肺炎股災中,之前穩穩領息的REITs,它們的跌幅有些都遠超過股市的跌幅呢?

只想穩穩領息的現金流派投資人

之前的文章中其實我們有討論過,同樣都是不動產的一些投資商品,REITs跟MBS(延伸閱讀: MBS的介紹)的金融資產其實有著蠻不一樣的獲利方式。

不過其實光REIIs本身也有著兩大類型,它們的獲利方式也非常不一樣,投資的時候要注意不要有些REITs配息率很高,就覺得世界上怎麼有低風險高報酬這種魚與熊掌都可兼得的好事呢?

因為你投資的REITs可能不是傳統認知集資買房然後賺租金的eREITs,而是槓桿率比較高的mREITs,這兩者的風險跟報酬是不太一樣的,在投資REITs之前,ㄧ定要搞清楚這兩者的差異。

不過台股的REITs不像美國那麼蓬勃發展,法規上也還有者比較多的限制,所以投資台股的REITs,基本上都屬於eREITs,不過不管是只投資台股的投資人,或是台股美股都有涉獵的投資人,都可以了解看看這兩種REITs的特性。

畢竟世界那麼大,多了解國際市場上各種不同的金融商品,對自己的投資生涯路上都是很好讓我們茁壯的養分。

權益型REITs (Equity REITs – eREITs)

一般投資人熟知的REITs,是由投資人出資,等到集資到一定金額就買入不動產,然後透過出租這些不動產來獲取租金之後,在依照出資的比例分配這些租金收益。

這樣的商業模式,出資者買進這些已經證券化的不動產,就像買入股票,而這些證券化的不動產利用租金產生可以分配的盈餘給股東們,所以就像一般股票常聽到的股東權益,因爲買進這些權益,所以享有分配租金盈餘的權利。這類型的REITs就叫做權益型REITs,也稱eREITs。

基本上美股市場流通的REITs有90%以上都屬於這種類型,投資人可以進一步選擇投資的不動產是那些類別的,例如商辦/醫療設施/住宅等等,選擇非常多元。

抵押型RETIs(Mortgage REITs – mREITs)

另外一個相對小眾的REITs,是所謂的抵押型REITs也是所謂的mREITs。

這類型的REIT公司比較像是一個銀行,透過短期資金借貸利率比較低的特性,取得便宜的資金然後買入MBS這類型商品。

之前文章有介紹過MBS,MBS就是房貸的債權,可以創造較長年期的現金流,並且因為長年期所以利率通常比短期資金還要來得高,而mREITs的公司就利用這個長短天期的利率差來賺錢。

不過如果買進的是半政府機構擔保的那種風險較低的MBS,則利率相對不是很高,所以利差很小,這樣賺的錢對投資人不會有吸引力,因此mREITs的公司會在將購入的MBS當作抵押,再去借貸更多短期資金,接著繼續購入MBS,也就是將這個利差的操作槓桿化來換取較多的收入。

平均槓桿程度到五倍槓桿甚至更多都很常見,也因此我們常常看到mREITs的配息殖利率可以到雙位數以上,也很多投資人看到這麼高的殖利率又看到這是REITs商品,誤以為這是低風險高報酬的商品而買進大量部位,在這次肺炎股災就損失慘重。

這次肺炎股災之所以造成mREITs的投資人損失慘重,是因為原本短期利率的借錢管道為了持有較多現金來避險,會抽緊銀根來回收現金,mREITs的公司為了籌措短期升高的資金贖回需求,不得已只好拋售MBS,但是這時候大家都擔心新冠肺炎引發的失業潮會讓許多人還不出房貸,所以MBS的價格已經下跌,這時候拋售更少人會願意接受,所以只能更加用賤價來賣出,也就是引發了流動性風險。

這時後如果槓桿比例很高,MBS流動性風險造成的跌價損失會在等比例放大,所以導致mREITs的資產價值大幅度滑落,也讓股價也跟著溜滑梯。

美國聯準會經歷過2008年的次貸風暴,深深了解到維持MBS的流動性對穩定金融體系是非常重要的,所以在2020/3/23號宣布將進行無上限的公債/MBS購入計畫,也就是大家俗稱的無限QE。這個政策的背後,就是為了確保金融體系資金的流動性,否則這個流動性風險造成的資產跌價,會像骨牌效應一個一個爆發出來,進而造成另一場金融風暴。

因為這個政策的關係,稍稍緩解投資人對MBS流動性的疑慮,所以在政策宣布之後,部分的mREITs價格也跟著跌深反彈,不過在新冠肺炎持續肆虐世界的情況下,各國經濟仍然凍結,導致失業率飆高,這時候還是很多人擔心MBS主要的現金流來源,房貸收入會受到衝擊,所以我們可以觀察到,mREITs的類股,在肺炎股災的時候跌幅比一般股票還深,而反彈的漲幅卻比一般股票還少。

實例分析: 最大的mREITs公司 – Annaly Capital Management (美股代號:NLY)

NLY是前幾年勳仔在追求穩定現金流的一些標的研究的時候,時常看到有人提到的mREITs。原因不外乎就是他那超過兩位數的超高殖利率,以2019/12/31的收盤價9.42來算,NLY的殖利率高達11.15%(1.05/9.42),這是一個非常可口的殖利率。

而且往前看這幾年的股價變化以及配息的部分都算蠻穩定的。

NLY 2020 股價表現
(圖片來源:google.com)

配息的部分也很穩定

NLY 配息表
(圖片來源:nasadq.com)

不過從上面的股價圖也可以看到,在新冠肺炎的股災中,NLY的股價從2020/2/14的10.42元重摔到2020/4/3的4.02元,跌幅達到61.4%,遠超過同時期標普500的跌幅。

勳仔好奇之下,去查了一下NLY在2020/2/14公布的年度報告 (10K),其中找了一些數字來看,第一個是投資組合

NLY 10K report的投資組合表
(資料來源:NLY 2020 10K SEC FIling)

這邊的Agency,主要就是由半官方機構擔保而發行的MBS,這個部分占了資本配置的74%,剩下的部分會去投資一些相對風險較高但是能帶來較高收益的投資項目。

ps. 對上述投資組合的其他部分內容有興趣的可以參考NLY的10K report,再推薦一個對於NLY在2018年有一個詳細分析的部落格文章(參考連結),兩者搭配一起看,會更有感覺。

另外我感興趣的是財務操作的槓桿比例(leverage ratio),一樣從10K report可以看到截至2019年底,NLY的槓桿比例是7.1,對比2018年的6.3又成長了不少。

NLY 財務操作槓桿比例
(資料來源:NLY 2020 10K SEC filing)

我們可以看到,NLY已經相對投資較多部分在agency MBS,也就是一般認為風險性較低的MBS,不過因為槓桿來到7倍多,縱使聯準會開啟無限QE政策,可以確保短期MBS的流動性不會有風險,不過長期來看,我們還是要關注美國失業率暴增是短期效應還是長期的不景氣,這會引起不同程度的房貸違約潮,這都會讓MBS的資產價值滑落,如果這時候槓桿比例還是居高不下,這就會是mREITs的下一顆未爆彈,值得我們繼續關注。

雖然目前NLY的股價看起來非常可口,對於投資人來說,小額逢低配置或許可以,可是如果要大量搶進,還是需要關注新冠肺炎疫情會持續多久,因為疫情造成持續高漲的失業率,會讓以抵押房貸當作投資組合的mREITs承受不小的壓力。

免責聲明: 這篇文章主要介紹mREITs跟eREITs的差別,文中一些內容僅供投資人相關公開資訊,不應當做投資建議,投資人仍須審慎評估自身風險承擔能力來進行投資決策。

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延伸閱讀 (一) : 一樣都是房地產相關的證券化商品,為什麼新冠肺炎股災抗跌性差這麼多? REITs vs. MBS 比一比

延伸閱讀(二) : 國外的月亮真的比較圓嗎? 談美股跟台股投資的差異

延伸閱讀(三): 漫談被動收入來源(一)

延伸閱讀(四):有沒有最適合懶人的投資法? ETF(Exchange Traded Funds)可能就是你要的答案

作者: 勳仔

一個平凡的七年級IC設計工程師 工作之外 有著廣泛的興趣 替自己定了四十歲退休的人生目標 讓我有更多時間去追尋本業以外的樂趣 這邊會記錄我追求40歲財富自由之路的實踐過程以及心得

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