REIT(不動產投資信託)知多少? eREITs v.s. mREITs

mREITs vs. eREITs 大比拚

REITs不就是收收租金嗎,一般不是認為REITs就是價格穩定然後跟股市的連動性沒那麼高嗎? 為什麼在新冠肺炎股災中,之前穩穩領息的REITs,它們的跌幅有些都遠超過股市的跌幅呢?

只想穩穩領息的現金流派投資人

之前的文章中其實我們有討論過,同樣都是不動產的一些投資商品,REITs跟MBS(延伸閱讀: MBS的介紹)的金融資產其實有著蠻不一樣的獲利方式。

不過其實光REIIs本身也有著兩大類型,它們的獲利方式也非常不一樣,投資的時候要注意不要有些REITs配息率很高,就覺得世界上怎麼有低風險高報酬這種魚與熊掌都可兼得的好事呢?

因為你投資的REITs可能不是傳統認知集資買房然後賺租金的eREITs,而是槓桿率比較高的mREITs,這兩者的風險跟報酬是不太一樣的,在投資REITs之前,ㄧ定要搞清楚這兩者的差異。

不過台股的REITs不像美國那麼蓬勃發展,法規上也還有者比較多的限制,所以投資台股的REITs,基本上都屬於eREITs,不過不管是只投資台股的投資人,或是台股美股都有涉獵的投資人,都可以了解看看這兩種REITs的特性。

畢竟世界那麼大,多了解國際市場上各種不同的金融商品,對自己的投資生涯路上都是很好讓我們茁壯的養分。

權益型REITs (Equity REITs – eREITs)

一般投資人熟知的REITs,是由投資人出資,等到集資到一定金額就買入不動產,然後透過出租這些不動產來獲取租金之後,在依照出資的比例分配這些租金收益。

這樣的商業模式,出資者買進這些已經證券化的不動產,就像買入股票,而這些證券化的不動產利用租金產生可以分配的盈餘給股東們,所以就像一般股票常聽到的股東權益,因爲買進這些權益,所以享有分配租金盈餘的權利。這類型的REITs就叫做權益型REITs,也稱eREITs。

基本上美股市場流通的REITs有90%以上都屬於這種類型,投資人可以進一步選擇投資的不動產是那些類別的,例如商辦/醫療設施/住宅等等,選擇非常多元。

抵押型RETIs(Mortgage REITs – mREITs)

另外一個相對小眾的REITs,是所謂的抵押型REITs也是所謂的mREITs。

這類型的REIT公司比較像是一個銀行,透過短期資金借貸利率比較低的特性,取得便宜的資金然後買入MBS這類型商品。

之前文章有介紹過MBS,MBS就是房貸的債權,可以創造較長年期的現金流,並且因為長年期所以利率通常比短期資金還要來得高,而mREITs的公司就利用這個長短天期的利率差來賺錢。

不過如果買進的是半政府機構擔保的那種風險較低的MBS,則利率相對不是很高,所以利差很小,這樣賺的錢對投資人不會有吸引力,因此mREITs的公司會在將購入的MBS當作抵押,再去借貸更多短期資金,接著繼續購入MBS,也就是將這個利差的操作槓桿化來換取較多的收入。

平均槓桿程度到五倍槓桿甚至更多都很常見,也因此我們常常看到mREITs的配息殖利率可以到雙位數以上,也很多投資人看到這麼高的殖利率又看到這是REITs商品,誤以為這是低風險高報酬的商品而買進大量部位,在這次肺炎股災就損失慘重。

這次肺炎股災之所以造成mREITs的投資人損失慘重,是因為原本短期利率的借錢管道為了持有較多現金來避險,會抽緊銀根來回收現金,mREITs的公司為了籌措短期升高的資金贖回需求,不得已只好拋售MBS,但是這時候大家都擔心新冠肺炎引發的失業潮會讓許多人還不出房貸,所以MBS的價格已經下跌,這時候拋售更少人會願意接受,所以只能更加用賤價來賣出,也就是引發了流動性風險。

這時後如果槓桿比例很高,MBS流動性風險造成的跌價損失會在等比例放大,所以導致mREITs的資產價值大幅度滑落,也讓股價也跟著溜滑梯。

美國聯準會經歷過2008年的次貸風暴,深深了解到維持MBS的流動性對穩定金融體系是非常重要的,所以在2020/3/23號宣布將進行無上限的公債/MBS購入計畫,也就是大家俗稱的無限QE。這個政策的背後,就是為了確保金融體系資金的流動性,否則這個流動性風險造成的資產跌價,會像骨牌效應一個一個爆發出來,進而造成另一場金融風暴。

因為這個政策的關係,稍稍緩解投資人對MBS流動性的疑慮,所以在政策宣布之後,部分的mREITs價格也跟著跌深反彈,不過在新冠肺炎持續肆虐世界的情況下,各國經濟仍然凍結,導致失業率飆高,這時候還是很多人擔心MBS主要的現金流來源,房貸收入會受到衝擊,所以我們可以觀察到,mREITs的類股,在肺炎股災的時候跌幅比一般股票還深,而反彈的漲幅卻比一般股票還少。

實例分析: 最大的mREITs公司 – Annaly Capital Management (美股代號:NLY)

NLY是前幾年勳仔在追求穩定現金流的一些標的研究的時候,時常看到有人提到的mREITs。原因不外乎就是他那超過兩位數的超高殖利率,以2019/12/31的收盤價9.42來算,NLY的殖利率高達11.15%(1.05/9.42),這是一個非常可口的殖利率。

而且往前看這幾年的股價變化以及配息的部分都算蠻穩定的。

NLY 2020 股價表現
(圖片來源:google.com)

配息的部分也很穩定

NLY 配息表
(圖片來源:nasadq.com)

不過從上面的股價圖也可以看到,在新冠肺炎的股災中,NLY的股價從2020/2/14的10.42元重摔到2020/4/3的4.02元,跌幅達到61.4%,遠超過同時期標普500的跌幅。

勳仔好奇之下,去查了一下NLY在2020/2/14公布的年度報告 (10K),其中找了一些數字來看,第一個是投資組合

NLY 10K report的投資組合表
(資料來源:NLY 2020 10K SEC FIling)

這邊的Agency,主要就是由半官方機構擔保而發行的MBS,這個部分占了資本配置的74%,剩下的部分會去投資一些相對風險較高但是能帶來較高收益的投資項目。

ps. 對上述投資組合的其他部分內容有興趣的可以參考NLY的10K report,再推薦一個對於NLY在2018年有一個詳細分析的部落格文章(參考連結),兩者搭配一起看,會更有感覺。

另外我感興趣的是財務操作的槓桿比例(leverage ratio),一樣從10K report可以看到截至2019年底,NLY的槓桿比例是7.1,對比2018年的6.3又成長了不少。

NLY 財務操作槓桿比例
(資料來源:NLY 2020 10K SEC filing)

我們可以看到,NLY已經相對投資較多部分在agency MBS,也就是一般認為風險性較低的MBS,不過因為槓桿來到7倍多,縱使聯準會開啟無限QE政策,可以確保短期MBS的流動性不會有風險,不過長期來看,我們還是要關注美國失業率暴增是短期效應還是長期的不景氣,這會引起不同程度的房貸違約潮,這都會讓MBS的資產價值滑落,如果這時候槓桿比例還是居高不下,這就會是mREITs的下一顆未爆彈,值得我們繼續關注。

雖然目前NLY的股價看起來非常可口,對於投資人來說,小額逢低配置或許可以,可是如果要大量搶進,還是需要關注新冠肺炎疫情會持續多久,因為疫情造成持續高漲的失業率,會讓以抵押房貸當作投資組合的mREITs承受不小的壓力。

免責聲明: 這篇文章主要介紹mREITs跟eREITs的差別,文中一些內容僅供投資人相關公開資訊,不應當做投資建議,投資人仍須審慎評估自身風險承擔能力來進行投資決策。

如果覺得這篇文章對您有幫助的話,歡迎點擊下方分享按鈕,分享這篇文章給你的FB或是Twitter的親朋好友,或是加入>>勳仔的理財小角落 FB專頁<<,接收最新的理財文章資訊

延伸閱讀 (一) : 一樣都是房地產相關的證券化商品,為什麼新冠肺炎股災抗跌性差這麼多? REITs vs. MBS 比一比

延伸閱讀(二) : 國外的月亮真的比較圓嗎? 談美股跟台股投資的差異

延伸閱讀(三): 漫談被動收入來源(一)

延伸閱讀(四):有沒有最適合懶人的投資法? ETF(Exchange Traded Funds)可能就是你要的答案

一樣都是房地產相關的證券化商品為什麼這波肺炎股災表現抗跌性差這麼多?REITs v.s. MBS 比一比

REITs v.s. MBS 超級比一比

勳仔你上篇文章提到,從去年底開始配置房貸抵押的相關基金來做一些避險,不過次貸風暴不就是當年引發2008金融海嘯的禍首嗎? 你還投資這個什麼鬼房貸抵押基金阿? 為什麼房貸抵押基金可以避險阿?

疑惑的讀者

我前一篇文章提到的房貸抵押基金,他投資的商品名稱全名是Mortgage Backed Securities (MBS),中文叫做抵押貸款擔保證券,這個商品在台灣目前的討論度似乎沒有很高,這邊讓我來簡單介紹一下他跟大家比較熟知的不動產投資信託(REITs)之間的差異性。

REITs (Real Estate Investment Trust)不動產投資信託

REITs (Real Estate Investment Trust) 不動產投資信託,這項商品在最近幾年一樣受到投資人的青睞,成為眾多投資人眼中分散股市風險的一種投資工具。

什麼是REITs,他的概念其實相當簡單,就是身為像我們一樣的小散戶,沒有大筆資金,但是又想買不動產出租來賺取租金,我們可能會找一些朋友集資一筆錢,購入不動產之後,將這些不動產出租的租金根據大家出資比例,分配個每個人。

REITs大致上就是這樣的觀念,REITs的發行公司,會將旗下不動產的價值切分成多個小單位然後轉發行有價證券,開放市場上的投資人來購買。當我們小小投資人一旦買入這個證券,等於擁有一小部分的不動產,就享有租金分潤的權利,另外如果不動產的價值隨著時間增長,我們手上的證券價值也會跟著水漲船高。

台灣目前發行的REITs有七檔,這七檔REITs主要持有的都是商辦/旅館/住宅的不動產(更詳細每隻RETIs持有的不動產可以參考wiki),但是每一檔旗下擁有的不動產數目都不太多,並且因為大部分建築物坐落在台北市,相對高的房價導致租金的效益普遍不高,所以殖利率大致上只落在2~3%,因此很多投資人轉往海外市場尋求更佳的收益回報或是分散風險。

台灣因為受限法規,REITs只能是銀行信託的方式來經營,但是美國的REITs是可以組成公司,由地產專家來調整或操作手上的不動產,藉以獲取較高的投資報酬率,所以通常殖利率可以在5%以上(縱使考慮台灣人配息要被預扣30%的稅,實際拿到手的配息率還是高於台灣的RETIs)。

另外美股的REITs發行公司所投資的不動產,不只數量非常多(可能含括美國各州),也有更多種類的選擇。像是勳仔之前持有蠻長一段時間的醫療類REITs (EX:美股代號:OHI),這類型的RETIs主要持有的就是一些醫療機構或是長照機構的不動產,藉由出租這些不動產跟設備,來賺取租金收入。這類型的租約通常都一次會簽長年期的,所以正常狀況下租金收入相對非常穩定,所以很受到一些退休基金的青睞,視為一種穩定的固定收益商品。

MBS(Mortgage Backed Securities) 不動產抵押貸款證券

一般民眾在購屋的時候會用房子當作抵押,跟銀行簽訂數十年期的房貸契約,約定好每期要還多少的本金加利息。因為這個是長年期的還款,雖然可以每年創造現金流,但對於銀行來說流動性不佳。

所以國外出現一種商品,銀行會將這些抵押貸款交給一些有公信力的發行機構(通常這些有公信力的發行機構是由政府出資資助的官方或半官方機構,稱為GSEs (government-sponsored enterprises)。

這些發行機構匯聚一定數量的抵押貸款之後,會將這些貸款做信用加強後,由這些發行機構做擔保,一樣將這些抵押貸款切成小單位的有價債券,出售給市場投資人,投資人一旦持有這些證券,就可以分配到貸款利息的收益。而銀行端可以在短期就拿到這些市場投資人的資金,解決流動性問題,並且再拿這些資金再去做更多的貸款業務。

這種商品的關鍵就是中間擔保發行的機構,如果是官方或半官方的政府資助機構經過信用加強所發行的MBS,則一般認為風險僅低於美國公債,甚至信評會高於3A級的債券,是一種風險僅高於美國公債的資產。但是因為機構需要做擔保,所以殖利率通常不會太高,但是往往會比美國公債高大約1%。

不過這些半官方機構或是純民間發行機構也可能會發行沒有擔保的MBS,這種MBS因為風險較高,所以通常殖利率也會比較高,對投資人來說,就需要根據風險承擔能力來自己做風險跟收益之間的平衡。

總而言之,持有REITs,你就像是房東,靠領取租金還有房屋增值當作投資回報。而持有MBS,你就像是個小型銀行,把錢借貸給買房子的人,你的收益就是每期他付給你的利息。

這波肺炎引起的股災中,REITs跟MBS的表現各式如何呢?

剛好這波肺炎股災,讓我們一樣來檢視,原本預期會跟股市相關性比較小的REITs跟MBS,在這波抗跌的能力如何。

REITs績效

我們這邊一樣挑選一隻比較有代表性的REITs的ETF,由Vanguard發行,美股代號為VNQ的ETF來當作分析的對象,這隻ETF追蹤的指數是MSCI US Investable Market Real Estate 25/50。

(圖片來源:google.com)

採計2020/2/21~2020/3/24這個區間,VNQ的報酬率為-37.7%。

MBS績效

MBS我們則挑選美股代號為MBB的ETF,這隻由iShare發行的MBS ETF,追蹤的指數是Barclays Capital U.S. MBS Index。Barclays Capital U.S. MBS Index主要是衡量美國投資級不動產抵押貸款擔保證券的指數。

(圖片來源:moneyDJ.com)

這邊用同樣的區間來計算(2020/2/21~2020/3/24),MBB的報酬率為+0.5%,在股災的這段時間,幾乎沒有受到什麼影響。

我們將VNQ/MBB跟TLT(追蹤美國長期公債指數ETF)還有VTI(追蹤美國股市的ETF)來做一個比較,可以得到下面這張表

上表可以很清楚的看到,REITs在股災中的跌幅甚至比股市的表現還遭,而MBB雖然不像美國公債一樣可以有比較大的負相關係數,但是仍然具備在股災中保護我們資產的能力。

心得&後記

應該很多投資人有點意外,傳統上認為REITs跟股市的相關性比較不大,但是在這波股災中,我們卻可以看到這次REITs的表現甚至會比股市的表現還差

勳仔認為主要應該是因為這波新型冠狀病毒導致經濟活動凍結,導致大家擔心REITs的租金收入會受到很大的影響,(尤其是一些娛樂產業租用的不動產或是飯店等等),加上大家恐慌性拋售有價證券換取現金,雖然美股的REITs的流動性跟其他國家的REITs已經算很好了,但是當恐慌拋售的時候,他的流動性還是比大部分股市的流動性差,所以一樣會有不計代價拋售的情況發生,這就導致REITs的跌幅比股市還深

至於MBB,前面有提到,因為他追蹤的指數是投資級的MBS,也就是這種MBS基本上都有半政府機構做信用的擔保,所以相對比較不會有倒債的問題(也就是縱使房貸戶因為疫情繳不出貸款,MBS的投資人還是可以從這些半官方的擔保機構,拿到應得的本息,所以對投資人來說是沒有血本無歸風險的),所以它相對抗跌,雖然不像美國公債還可以逆勢上揚,但是可以有效保護投資人的資產

REITs的殖利率普遍都比較高,MBS的殖利率則大概高美國公債一個百分點。看似REITs在經濟活動正常的時候,是比較吸引人的,但是我們可以從這次股災得到一個寶貴經驗,在股災的時候,REITs甚至跌幅會超過股市的跌幅,反而是MBS可以維持穩定的價格。所以如果當我們屆臨退休的年齡之際,不能只放大部分的資產在REITs(因為傳統上認為它相對股市穩定),我們可以考慮把MBS納入資產組合的一部分,來獲取比公債高的利息,但是又可以在股災之際保護我們退休的資產。