轉增貸
理財觀念

房貸增貸、轉貸、轉增貸這3種有什麼差別? 如何活化不動產來創造現金流

房屋增貸、轉貸、轉增貸聽起來都很像,不過實際使用時機卻有些許不同,究竟有什麼眉眉角角要注意呢? 讓我們看下去

雖然很多長輩傳下來的觀念,常常覺得負債不好,因此從小灌輸的觀念就是欠債,就要趕快還清,不然白白繳了很多利息。不過出了社會,學習幾十年的財商之後,發現很多成功致富的有錢人或是財富自由者,都常常有一個特點,那就是勇於跟銀行借出便宜的錢,在良好的風險控管跟現金流觀念前提之下,利用便宜的資金來加速擴展事業或是投資版圖

而在所有跟銀行的貸款往來當中,房貸這種類型的貸款,因為是拿實際的不動產作抵押,對於銀行來說擔保品是相對有價值的,因此可以給出較佳的利率跟還款條件(例如:寬限期)等等

而且政府在稅負制度上,也讓自有住宅的房貸利息,可以拿來當作合法節稅的目的(延伸閱讀:有錢人想得跟你不一樣,善用房貸),因此勳仔覺得房貸對於我們想加速財富自由來說,是可以好好利用的理財工具,一方面便宜的資金有比較大的利差空間,二方面也可以當作高所得族群的合法節稅方式,好處多多。

勳幾年前購入人生第一間房子,幸運地搭上這兩年房價的,讓房子目前市值增值了一倍左右,不過因為完全是自住需求,也有小孩的學區問題,因此沒有考慮賣掉落袋為安,這時候常常被老婆笑說一切都是紙上富貴。不過其實她說的不全然是正確的,因為房價的上漲,我們是可以再不賣掉房子的狀況下,先套現出來使用的,答案就是利用房屋的增貸或是轉增貸。

房貸轉增貸
(圖片來源: pixabay)

房屋增貸、轉貸、轉增貸是什麼?

房屋增貸是什麼?

當我們的房貸開始繳納了一段時間,通常要過了寬限期,開始月繳本金攤還一陣子之後,我們的本金已經還清一定比例的款項,而這同時,房價也隨著時間有著一定漲幅。

這時侯如果需要資金的話,可以跟本來的貸款銀行,提出增貸的需求,把已經還清一部分的本金再重新借出來,進行其他用途。

這部分流程看似很簡單,事實上銀行還是會對房屋重新鑑價,來看房子的市值有沒有下跌或是上漲,不過過往幾十年的臺灣房地產來看,房子市值上漲的機會還是高很多,因此只要之前繳息正常,沒什麼額外的信用問題,通常銀行願意讓我們把之前還的本金再借出來的機會都蠻高的。

而如果我們要借的金額超過原先的額度,那麼相對審核上就會比較嚴格,像是房子市值上升的幅度要有一定的比例,而這部分的利率也會是比較高。

而申請成本的話,因為是在原放貸銀行申請,因此需要的申辦手續比較少,也因此相關的申辦手續費成本是最低的

房屋轉貸是什麼?

有時候,原房貸銀行給的利率條件相對較硬,談不太下來,這可能原因是本來沒在那間銀行有較多的資金往來。而自己其實使用的主要銀行是另一家,這時候有機會跟主要使用的銀行談到比較好的利率條件,因為房貸金額很大,所以利率差一點點,可以節省的金額就非常多。

而另一種可能情況是是本來在官股銀行申請房貸,因為受到政策的影響,有時候對於放貸的條件較為嚴格,這時候一些民營的大型銀行,可能搭配某些促銷活動(像是理財VIP資格),可以給出比較好的放款條件,這時候也是一個考慮轉貸的時機。

而單純的轉貸,就是看原先第一家銀行的房貸餘額剩多少,跟要轉貸的銀行借一模一樣的金額來清償,並把抵押權設到第二家銀行。

申請成本的話,因為牽涉到兩家銀行的手續,因此過程中的手續步驟比較多,所以手續費等等的申請成本會比較高。

房屋轉增貸是什麼?

房屋轉增貸就是前述兩者的綜合體,找其他家的銀行,重新對房子鑑價,並且因為房子市價有提升,因此貸出比原先房貸餘額更多的錢,讓這筆錢不只可以清償前一家銀行剩餘的貸款金額,同時還有多出來的資金可以作運用

申請成本的話,因為同樣是換了另外一家銀行,因此手續上跟轉貸一樣比較複雜,所以一樣要付出比單純在同一家銀行增貸較高的手續費。

如何選擇適合自己的方案

搞懂轉貸、增貸、轉增貸之後,一定會想到底怎麼決定該使用哪種方式呢?

勳仔列了這三種方式,適用的情形共大家參考

方式適用情況
增貸現有房貸利率夠低,不過房子有增值,想先套現出來作其他運用。
轉貸現有房貸利率談不下去,或是寬限期到了,想再延長寬限期或是繼續拉長還款期限
轉增貸房子有增值,而且想把增值部分先套現,而現有銀行給的利率不夠漂亮

房屋轉增貸注意事項

最近勳仔剛好就適用上述轉增貸的情況,因此剛好近期在找銀行談轉增貸的部分,因此記錄下一些近期的資訊,讓大家參考。

1.轉增貸的金額如果超出原先放貸的貸款額度,這部分多出來的增貸部分,照主管機關給銀行的建議,是會希望這部分的利率會要比原先貸款額度內的利率還要高

Ex: 第一家銀行貸款並還款到只剩800萬。之後跟第二家轉增貸總額1000萬,那麼銀行端會給出兩種利率,一種是800萬的利率,另一種是1000-800=200萬的利率,而後者會比前者高一點。

2.而其實這個增貸部分較高的利率,是可以用談的,例如可以將一定資產移轉到這家銀行,那麼銀行端是有機會給出非常接近原本額度的利率,以上述例子,就是總額1000萬的轉增貸金額都用近乎同一種利率。

3. 轉增貸超過原貸款額度的部分,最多只能到20年期。而原貸款額度的部分還是可以有30年期,並且可以有寬限期

4. 前面有提到,房貸利息的支出,是可以合法節稅的。不過有一點要注意,轉增貸較本來額度多出來部分的利息支出,是不能用來申報節稅的。

以上述例子來說明,轉增貸總額是1000萬,其中800萬是原來銀行剩餘的額度,200萬是多增貸的額度。在申報利息支出的時候,只能申報800萬部分所產生的利息支出,這部分要特別注意喔。

5.因為轉增貸本質還是轉貸,因此要注意原房貸是否有綁約,如果有綁約,提前解約通常會有違約金,這部分也需要考慮近整體申辦成本中。

房貸槓桿還是需要量力而為,估算現金流是必要的

雖然勳仔本身學習幾十年的財商之後,真的認為適時的跟銀行借出便宜的錢來做投資運用,會是一個縮短財富自由時間的方式,不過這一切都是奠基於良好的現金流意識跟風險控管能力下才適用。

因為借出來的錢雖然便宜,但是還是需要還錢的,而且很有可能近期借出來的錢因為升息循環,會越來越貴,也代表每個月要還款的現金流出變多,那麼你的現金流入有多少margin可以承擔可以能至少近一年的升息循環,這就是要認真計算跟評估的問題

如果借出來的錢,是做高風險投資,那麼可能血本無歸,你其他的收入跟現金流能夠支持每個月還款的壓力嗎? 如果其他收入沒有高到一個安全的範圍,那麼這筆借出來的錢,追求的可能先放在能夠穩定創造現金流的資產上,確保長期穩定的正值現金流,才是加速累積財富的不二法門。

央行還一直升息,這時候繼續跟銀行借錢好嗎? 不是應該先還錢來減少利息支出嗎?

其實很多人會擔心,央行還在不斷升息,房貸利率持續上調,還款壓力變大,是不是應該先還錢來減少利息支出。這樣的擔心是正常的,想先把手頭上的資金拿去還款,也一定是沒有問題的,畢竟每個人的風險承擔能力不同。

而勳仔自己的觀點是,因為現在美國面臨的通膨壓力比台灣高很多,而且台灣是出口導向的經濟模式,因此雖然台灣會升息,但是升息幅度必須控制在比較低的範圍,也因此目前台美利差拉得很開。這樣的利差,光是單純的不先還房貸,還是轉進美金定存,可能就有一定的利差是有利可圖的。

另外,照FOMC的12月會議記錄顯示,美國的升息循環可能在2023年還看不到盡頭,可能要到2024年才能看到降息的可能,這代表美國公債價格還是有持續下探的可能,甚至可能回到近二十年低點,而身為無風險利率的美債價格都承壓的狀況下,投資級公司債勢必也會跟著下探近二十年的低點,而這個價格帶,可能真的數十年才出現一次,以過往經驗來看,這些評價為投資級的公司,往往強勁的現金流可以支撐其度過景氣寒冬,因此就算在雷曼時期,投資級公司違約率還是非常低(相關閱讀),因此投資級公司債券將變得很可口。

以過往經濟循環來看,四年為一期,明年如果走到谷底,那麼手上擁有現金,分批逢低布局美債跟投資級公司債,既可以當作防衛性資產,另外債券也能帶來現金流,讓我們在世界景氣寒冬之時,面對的還款壓力還能控制在一定範圍,而當景氣循環再繼續走,稱到迎來降息循環,那麼就有機會嘗到豐厚的果實。

不過當然,這些都是歷史經驗,不代表未來一定會這樣走,投資人還是要衡量自己的風險承擔能力,好好控制並維持正向的現金流,才是累積財富的不二法門。

免責聲明: 本篇文章僅就公開資訊進行主觀分析,僅供投資朋友參考,不應當做投資依據,投資朋友仍然需要根據自身風險承擔能力作為投資判斷,盈虧自負。

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